מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ נ' דיטר בע'מ

החלטה בערר על החלטת השמאי המוסכם

1.תובענה זו הוגשה על ידי המבקשת, לפינוייה של המשיבה ממקרקעין שהופקעו על ידה בהתאם לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן – הפקודה), בגודל של כ-6.6 דונם (להלן – שטח ההפקעה).

התובענה אוחדה יחד עם תובענה אחרת (ה"פ 200542/08) שהוגשה נגד נתבעים אחרים, וביום 24.2.09 ניתן על ידי פסק דין חלקי, שהורה על פינויים של חלק מהנתבעים והחלטה שהורתה על המשך הדיון בענינם של נתבעים אחרים, ובכללם המשיבה דנן.

ביום 2.4.10 הגישו הצדדים דנן הודעה על הסדר מוסכם (להלן – ההסכם), ובאותו יום ניתן לו תוקף של פסק דין.

2.עיקרו של ההסכם הוא התחייבותה של המשיבה לפנות את שטח ההפקעה במועד מוגדר ומינויו של השמאי ד"ר אורי הורביץ כשמאי מוסכם (להלן – השמאי).

הסעיף בהסכם הנוגע להחלטה זו הוא סעיף 3, המגדיר את תפקידו של השמאי, כדלקמן:

"השמאי, ד"ר אורי הורוביץ, ימונה ע"י הצדדים כשמאי מוסכם (להלן: "השמאי המוסכם") ויהיה עליו לתת את החלטתו המנומקת באשר לסכום פיצויי ההפקעה המגיעים למשיבה בהתאם ובכפוף להוראות פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 לרבות בשאלת זכותה או העדר זכותה של מעצ, בנסיבות העניין, לנכות שיעור של 25% מהשטח המופקע כאמור בסעיף 18(1) לפקודה ובהתאם לדין, וזאת עד ולא יאוחר מיום 15.5.09."

תנאי נוסף בהסכם הרלבנטי להחלטה זו נקבע בתחילתו של סעיף 6, כדלקמן:

"הצדדים יהיו רשאים לערור לבית משפט השלום בתל אביב על שומת השמאי המוסכם, מטעמים משפטיים בלבד. ערר כאמור יוגש בתוך 45 ימים, מיום קבלת השומה של השמאי המוסכם".

השמאי נתן את השומה ביום 26.8.09 (נספח ב' לערר, להלן – השומה).

המחלוקת

3.להבנת המחלוקת נשוא ערר זה אציין, כי אחוז ההפקעה של שטח ההפקעה מתוך כל שטח הקרקע שבבעלות המשיבה הינו 52% (6,609 מ"ר מתוך 12,722 מ"ר).

המחלוקת נשוא ערר זה נסבה על קביעתו של השמאי המתייחסת לאי ניכוי שיעור של 25% מהשטח המופקע.

4.סעיפי הפקודה המתייחסים לנושא זה הם סעיפים 7 ו-8(1):

"7. הגבלה על זכות הפיצויים

לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישלמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל נסיבות הענין.

8. פיצויים

(1) היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע."

5.להלן הסעיפים הרלבנטים מתוך השומה:

"11.5 מקובל בפסיקה שברוח הולצמן (הכוונה לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629 – הח"מ) שהפקעה של 55% מזכה בפיצוי מלא. במקרה הנידון מדובר על הפקעה של 52% שמבחינה כלכלית אין הבדל משמעותי בין הפקעה של 55% ללא נזק ליתרת החלקה, לבין הפקעה של 52% שבה יש ירידת ערך ליתרה. המגרש גובל בכביש מרכזי וכמגרש גובל בכביש ערכו נמוך ממגרש אחר שאינו גובל. מה גם שהשוק בשנת 2009 נותן ערך נמוך לחלקות הגובלות בכביש. חלקות אלו הן חלקות ספקולטיביות. בינתיים היו באתר שתי הפקעות, מנתוני עסקאות ואינפורמציה ממתווכים מסתבר כי השוק אינו מאמין שההפקעה השניה והתוואי הם סופיים, לכן ערך המגרשים הגובלים עם הכביש נמוך בסדר גודל של 20% לפחות ממגרשים שאינם גובלים בו. (טענת המפקיעים שההפקעה העלתה את שווי היתרה איננה מקובלת עלי כשמאי מוסכם).